Avis d’expert : Découvrons le domaine de l’Expertise Immobilière avec M. Nabil Bounajma, fondateur et DG de Terra Modus


Avis d’expert : Découvrons le domaine de l’Expertise Immobilière avec  M. Nabil Bounajma, fondateur et DG de Terra Modus

Avis d’expert : Découvrons le domaine de l’Expertise Immobilière avec M. Nabil Bounajma, fondateur et DG de Terra Modus

Nabil Bounajma, Ingénieur Géomètre Topographe Assermenté, Expert Immobilier (Diplômé de l’ICH de Paris) de plus de 22 ans d’expérience dans l’Immobilier, Membre Professionnel et Registered Valuer au sein de la Royal Institute of Chartered Surveyors de Londres (RICS London), Expert Judiciaire près des Tribunaux de Rabat et Evaluateur OPCI.
Depuis novembre 2010, il est le fondateur et directeur général de la société Terra Modus, spécialisée dans les études, conseils, expertises et formations.

Question 1 : Qu’est-ce qu’une expertise immobilière ?

L’expertise immobilière consiste à réaliser une analyse pointue et à estimer un bien immobilier par un expert reconnu et confirmé. Il s’agit de déterminer, entre autres, la valeur d’un bien en prenant en compte un grand nombre d’informations et de données. Lors de l’étude du bien, l’expert immobilier croise des renseignements collectés après visite du bien, son historique, mais aussi en intégrant les particularités de l’environnement dans lequel il se situe. L’expert immobilier effectue une ou plusieurs visites durant lesquelles il relève des mesures, vérifie la vétuste du bien, sa surface et son emplacement. Puis, il étudie tous les documents liés à ce bien immobilier tels que les plans, les renseignements urbanistiques, les éventuels contrats de location ou encore les contrats de construction. Le bilan réalisé pour l’expertise immobilière est présenté sous la forme d’un rapport qui sera remis au client. Ce rapport peut être exploité par la suite pour différentes raisons et actions.

Question 2 : Quelle place occupe l’expertise immobilière dans le secteur immobilier marocain ?

Au Maroc, l’activité de l’expertise immobilière est encadrée, voire règlementée en partie par des chartes nationales en harmonie avec les normes internationales et la législation locale. En effet, cette activité est scindée en 04 principales missions :

  1. L’expertise judiciaire (dans le cadre de la loi 45-00) : elle est effectuée sur désignation de l’expert judiciaire par un tribunal pour répondre à des questions purement techniques ;
  2. L’expertise amiable (encadrée partiellement par la charte de l’AMEI depuis 2017) : elle amiable est assurée par l’ensemble des experts immobiliers ainsi que par les IGT, dans le cadre de La loi 30-93 relative à l’exercice des Ingénieurs Géomètres Topographes dans les limites de ses prérogatives édictées. 
  3. L’expertise bancaire : elle permet aux différentes banques d’assurer le contrôle sur le risque relatif aux crédits immobiliers ainsi que pour évaluer leur patrimoine. Elle est encadrée par :
    • 2002 : la Banque centrale du Royaume « Bank Al Maghreb » veille à une meilleure application de sa circulaire N°19 relative à la classification des créances et à leur couverture par les provisions ;
    • 2009 : les règles de Bâle II impose aux établissements bancaires de systématiser les expertises avant l’octroi de crédits au logement ;
    • 2021 : nouvelle circulaire de Bank Al Maghreb. 
  4. L’évaluation des Organismes de placement collectif immobilier (OPCI) depuis 2019 : l’OPCI est un fond de placement ou encore un véhicule d’investissement dont l’objet principal est l’acquisition ou la construction d’immeubles exclusivement en vue de leur location. Son intérêt principal est de permettre une diversification de son épargne. Les OPCI sont évalués par des évaluateurs immobiliers préalablement agrées par le ministère des finances et ce dans le cadre de la loi cadre 70-14 relative aux OPCI : Décret n°2.18.32 d’application des articles 31 et 33 de la loi n°70-14 relative aux organismes de placement collectif immobilier. 

Question 3 : Quand et pourquoi faut-il faire expertiser son bien immobilier ?

L’expertise immobilière est sollicitée par des institutions publiques, privées ou même des particuliers afin d’évaluer le prix d’un bien à l’acquisition, la location ou la cession. Aussi, elle est demandée lors d’un partage entre héritiers, une hypothèque, un apport en société ou un litige devant une juridiction.
Plusieurs secteurs ont besoin de l’expertise immobilière, on cite à titre d’exemple : les Banques, la Justice, les Propriétaires de patrimoine immobilier (public et privé), les Assurances, les Ambassades, le Grand Public et tout récemment les Organismes de Placement Collectif en Immobilier (OPCI). Les usages diffèrent d’un secteur à un autre mais la principale question est celle de pouvoir estimer la valeur d’un bien à une date déterminée et de la manière la plus précise et objective possible.

Question 4 : Comment peut-on expertiser son bien au Maroc ?
 
Expertiser un bien avant une cession ou une acquisition peut s’avérer délicat. Il est en effet difficile de rester objectif, aussi bien sur le prix que sur les forces et les faiblesses de ce bien avec lequel nous entretenons un rapport presque affectif. Heureusement, il existe aujourd’hui de nombreuses solutions professionnelles pour estimer la valeur de son bien efficacement.
Afin de connaitre la valeur exacte d’un bien, il est nécessaire de faire recours à un expert immobilier qui fait une visite du bien. Lors de cette visite, il réalise un constat général et exact de l’état du bien concerné à la date de l’achat. Il effectue un contrôle technique et professionnel des points essentiels du bâtiment et étudie le marché. Il dresse ensuite un rapport d’expertise donnant son avis sur l’état général du bien ainsi que la liste des travaux potentiels à entreprendre selon un degré d’urgence.

Question 5 : Qui peut se réclamer expert immobilier ?

L’expert immobilier est un professionnel exerçant sur la base de qualifications appropriées et au respect d’une série de lois organisant, encadrant et règlementant la profession au Maroc, à savoir :

  • La Loi n° 30-93 relative à l’exercice de la profession d’ingénieur géomètre topographe et instituant l’Ordre national des ingénieurs géomètres topographes promulguée par le Dahir n° 1-94-126 du 14 ramadan 1414 (25 Février 1994), publiée au Bulletin Officiel (en langue arabe) n° 4246 du 03 choual 1414 (16 mars 1994) ;
  • La Loi n° 45-00 relative aux experts judiciaires promulguée par dahir n° 1-01-126 du 29 RABII 1422 (22 juin 2001), Telle qu’elle a été modifiée et complétée par le dahir n° 1-11-170 du 27 kaada 1432 (25 octobre 2011) portant promulgation de la loi n° 58-11 relative à la Cour de cassation et portant modification du dahir n° 1-57- 223 du 2 rabii I 1377 (27 septembre 1957) relatif à la Cour suprême ; publié dans l’édition générale du Bulletin Officiel (en langue arabe) n° 5989 bis du 28 kaada 1432 (26 octobre 2011) ;
  • La Loi n° 70-14 relative aux Organismes de placement collectif immobilier promulguée par Dahir n°1-16-130 du 21 Kaada 1437 (25 Aout 2016), publiée au Bulletin Officiel n° 6552 (en langue française) du 17 joumada II 1438 (16 mars 2017).

Selon la charte de l’expertise en évaluation immobilière, l’expert en évaluation immobilière est un spécialiste dans l’art d’évaluer les divers droits dont les biens immobiliers sont les supports.
Il doit au minimum :

  • Soit avoir acquis les connaissances nécessaires par un enseignement supérieur spécifique, sanctionné par un diplôme de second cycle de l’enseignement supérieur, et justifier de trois années continues d’expérience professionnelle au minimum auprès d’un expert en évaluation immobilière ou au sein d’une société d’expertise en évaluation immobilière,
  • Soit être titulaire d’un diplôme d’enseignement supérieur et avoir reçu un complément de formation immobilière spécifique, sanctionnée par un diplôme, et avoir acquis une expérience professionnelle continue de deux années minimum,
  • Soit avoir acquis une expérience professionnelle au cours de sept années continues de pratique des disciplines immobilières, dont au moins quatre dans l’activité d’expertise en évaluation immobilière auprès d’un expert en évaluation immobilière ou d’une société d’expertise immobilière.

L’expert assure en outre, de manière permanente, l’actualisation des connaissances utiles à l’évaluation dans les domaines techniques, économiques, juridiques, fiscaux et comptables, de façon à maintenir sa compétence et à garantir aux utilisateurs la qualité des travaux pour lesquels il est commis. Il suit une formation permanente adaptée à sa profession d’au minimum 20 heures par an.

Ainsi, tout expert immobilier exerçant sur le territoire Marocain doit se conformer aux dispositions de la législation et la réglementation en vigueur.

Question 6 : Comment un expert immobilier peut-il déterminer la valeur d’un bien immobilier ?

Nous citons les 4 types de méthodes les plus utilisées pour effectuer l’expertise d’un bien immobilier, à savoir :

  • Méthodes par comparaison : Celles-ci consistent à comparer le bien faisant l’objet de l’Expertise, à des transactions effectuées sur des biens équivalents en nature et en localisation, à une date la plus proche possible de la date d’Expertise.
  • Méthodes par les revenus : Celles-ci consistent à capitaliser ou actualiser un revenu annuel, qu’il s’agisse d’un loyer constaté ou d’une valeur locative, d’un revenu brut ou d’un revenu net, pour parvenir à une valeur vénale.
  • Méthodes par le coût de remplacement : Celles-ci consistent à reconstituer le prix de revient du bien, en déduisant le cas échéant une dépréciation. Cette dernière catégorie de méthodes est peu utilisée en matière de valeur de marché. Elle est plus fréquemment utilisée pour des biens immobiliers très spécialisés ou pour définir des valeurs d’utilité ou d’exploitation.
  • Méthodes dites professionnelles (Bilan promoteur/lotisseur) : Elle consiste à partir d’un prix de vente d’une opération projetée sur un terrain, à reconstituer les différents coûts grevant l’opération (coût de construction, frais financiers, honoraires, marge) pour parvenir par déduction en final à la valeur du terrain ou de l’immeuble en question. Cette méthode est couramment utilisée pour estimer la valeur marchande de terrains à bâtir en milieu urbanisé.

Question 7 : À quelle fréquence les Marocains ont-ils recours à un expert immobilier ?

Nous ne pouvons pas avancer une fréquence exacte du recours à un expert immobilier parce que généralement les gens qui font appel à une expertise sont en plein processus de cession, d’acquisition ou de la gestion d’un patrimoine immobilier. Par contre, l’expertise immobilière d’un bien n’est valable que pour une durée de 6 mois, ce qui implique un renouvellement d’expertise chaque 6 mois. D’ailleurs, même les OPCI sont actualisés sur une échelle de 6 mois avec une visite physique au moins une fois par an.

Interviewé par Samah Najmi

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