Indicateurs de suivi du secteur immobilier


Indicateurs de suivi du secteur immobilier

Indicateurs de suivi du secteur immobilier

Fatima Zahra SEDKI 
Analyste Financière – Experte Immobilière
Responsable des évaluations OPCI et Grands Comptes chez TERRA MODUS

Je cite : « on connaît le prix de tout, mais la valeur de rien. »

Oscar Wilde

Dans un monde incertain marqué par la crise COVID-19, une conjoncture ambiguë et un environnement déstabilisé, les indicateurs de suivi de n’importe quel secteur sont devenus des outils de gestion et de management primordiaux et essentiels pour le renforcement et l’amélioration de la gestion en sens global du terme.

Avant d’aborder les indicateurs, il s’avère opportun de parler de la fiabilité de l’information et la surabondance de cette dernière qui constitue un risque capital, étant donné que ‘trop d’informations tuent l’information’. À ce niveau, il est nécessaire de citer les trois filtres de Socrate, à savoir :

  • La vérité (Est-ce que cette information est vérifiée ?) : ce premier filtre nous emmène à vérifier la fiabilité de l’information.
  • La bonté (est-ce que cette information est bienveillante ou malveillante ?) : ce filtre a pour objectif de nous préciser l’indication positive ou négative de l’information.
  • L’utilité (cette information est-elle utile ?) : ce filtre nous renvoie à s’interroger sur l’utilité et la valeur ajoutée de cette information.

Les indicateurs du marché, plus particulièrement ceux qui s’intéressent aux variations du prix, sont des outils d’appréciation qui ont pour objectif de prévoir, piloter, anticiper, mesurer une évolution et bien évidemment aider à la prise de décision.

En effet, il existe une dizaine d’indicateurs qui doivent être suivis afin d’assurer une veille sur le marché immobilier volatile par sa nature. Dans ce cadre, nous pouvons citer six principaux indicateurs présentés comme suit :

Le marché du travail : pour pouvoir suivre l’évolution du secteur immobilier, il faut suivre de près le pouvoir d’achat des ménages enregistrant une diminution significative post COVID. Selon une étude faite sur l’évolution des comportements d’achat à l’ère du COVID à l’ENCG de Settat 60% des consommateurs jugent le prix du produit comme étant un critère très important lors de l’achat contre 51% avant l’apparition de la pandémie.

  • Le marché financier : il s’agit plus précisément du creusement du déficit commercial suite au renchérissement des importations, de la hausse de l’inflation, du rétrécissement des conditions du financement du trésor à l’international et de l’augmentation des charges de compensation.
  • La réglementation urbanistique : le développement urbain peut montrer dans une certaine mesure l’évolution de l’immobilier, la demande et le besoin. Ainsi, l’évaluation du degré d’urbanisation à travers la réalisation des plans d’aménagement permet d’avoir des indications sur le marché en question afin de pouvoir en dernier ressort aider à la prise de décision. Le respect de la réglementation environnementale permet de garantir une meilleure qualité de vie, une efficacité énergétique et in fine un développement durable.
  • Le coût des matières premières de construction : ces coûts n’ont pas cessé d’augmenter depuis la crise sanitaire de COVID-19 ainsi que la crise Ukrainienne +20% à 25% ce qui peut engendrer une perturbation des chaines de valeur au niveau international. Il est à noter également que le prix du Baril de Brent dépasse le seuil théorique, avec des perspectives haussières dans l’avenir.
  • Le prix du foncier : La rareté du foncier mobilisable et la flambée de ses prix apparaissent comme des facteurs majeurs de la crise actuelle dans plusieurs pays. Cependant, l’indice des prix des actifs immobiliers publié conjointement par Bank Al Maghreb et l’ANCFCC montre que le prix du foncier au Maroc a stagné au premier trimestre de 2022 par rapport au trimestre qui le précède (nous notons que la méthode adoptée est celle des ventes répétées, ce qui implique que le marché du neuf n’est pas pris en compte).
  • La demande réelle et le besoin : Tout d’abord, il faut nuancer entre besoin (what we need) qui couvre un certain pourcentage de la population (objectif) et la demande (what we want) qui couvre tout le monde (subjectif). La demande des ménages a été impactée par plusieurs facteurs comme le recul des revenus et la hausse du taux de chômage.

Lors de notre atelier du 27 mai 2022 organisé à Sofitel tour blanche en la présence de Monsieur Mohamed HANZAZ, le directeur de L’institut national d’aménagement et d’urbanisme, Monsieur Alain BECHADE, Professeur EMERITE du CNAM Paris et Monsieur El Mehdi FAKIR, Expert-comptable et analyste économique, nous avons pu débattre le sujet en avançant des chiffres et des statistiques.

Selon Monsieur Alain BECHADE, la guerre Ukrainienne n’a fait qu’amplifier la crise déjà présente. Comme conséquent, une inflation excessive va nous pousser à changer de comportements et d’attitudes afin de pouvoir analyser le marché correctement. De même, la politique de Quantitative Easing qui sert à injecter des liquidités et stimuler la croissance doit être remplacée par une nouvelle politique de Tapering ayant pour finalité de réduire les achats d’actifs par les banques centrales.

Toujours selon Monsieur BECHADE, la commission européenne revoit ses prévisions de l’évolution du PIB à la baisse avec 3.6% publié le 2 février contre 3.3% publié le 15 mai 2022 pour la France.

La crise sanitaire a eu un impact flagrant même pour les forces économiques mondiales comme la Chine qui a fermé ses zones portuaires. Selon le Fond monétaire international (FMI), le PIB chinois a ralenti de 5.6% à 4.4%, ainsi les exportations mondiales baisseraient de 140 milliards de dollars en 2022.

À l’échelle internationale, les prix du baril de pétrole ont connu une augmentation significative avec un niveau de 140$/le baril, qui s’approche de son record absolu enregistré en 2008. Nous notons les tensions géopolitiques de l’Ukraine qui ont aggravé la situation davantage.

Concernant le marché financier, l’inflation a flambé à travers le monde avec un taux de 12.4% en Pologne, 8.4% en Espagne, 7.4% en Allemagne et 4.8% en France.

Selon HCP, le taux d’inflation au Maroc n’a pas cessé d’augmenter depuis Avril 2021. En glissement annuel, ce dernier a franchi 2.0%, pour atteindre un record en février 2022. La conjoncture actuelle reflète des taux plus élevés que ceux calculés et appelle à une révision à la hausse du taux directeur.
Les prix à la consommation affichent une augmentation de 3.6% en glissement annuel. Cette flambée s’explique par la hausse de l’indice des produits alimentaires et ceux non alimentaires d’un pourcentage respectivement de 5.5% et 2.5%. Ceci a été accentué par la sécheresse exceptionnelle confrontée durant cette année.

Afin de remédier à cette situation, Bank Al Maghrib (BAM) doit revoir ses taux directeur et d’intérêt à la hausse afin de réduire la capacité d’emprunts et la masse monétaire en circulation, ce qui contribuera in fine à freiner les tensions inflationnistes et diminuer les pressions des chaînes de production. En addition, une relance profonde de l’économie nationale s’impose en vue d’atténuer l’impact de la crise sanitaire. Dans cette perspective, plusieurs chantiers ont vu le jour afin de renforcer le positionnement de l’industrie Marocaine. Cela a permis de stimuler le marché des actifs industriels, néanmoins, le coût des matériaux et des aménagements VRD ainsi que la rareté du foncier mobilisable bloquent toujours l’avancée de l’économie, notamment des marchés immobiliers. S’ajoute à cela l’inexistence d’un plan de relance et de mesures fiscales incitatives.

La capacité d’endettement des ménages au Maroc est très faible vu le niveau des revenus et de l’épargne. Ils risquent de ne pas pouvoir solder les emprunts contractés. Et compte tenu de ce niveau de revenu, notamment le SMIG, d’un côté, une grande part des marocains n’arrivent pas à s’approprier un logement décent, mais de l’autre côté, un nombre important d’actifs est stocké alors qu’il doit être exploité en location afin de dynamiser le marché. Ce constat peut être pallier à travers des mesures fiscales comme par exemple l’imposition du stock non exploité, ou son insertion dans le marché via divers véhicules, à savoir les organismes de placement collectif immobilier (OPCI) ainsi que les sociétés foncières cotées en bourse. Après l’épuisement de la réserve foncière de l’Etat, la planification urbaine aujourd’hui au Maroc se fait par opportunités foncières et au détriment des terres agricoles. Le besoin en matière de logement est toujours en croissance suivant le phénomène d’urbanisation, cependant, ce mouvement est toujours en décalage par rapport à la réglementation urbaine à travers les documents d’urbanisme, ce qui amène au recours excessif aux dérogations. Cette politique de replâtrage nuit à la politique urbaine et crée par conséquent des déséquilibres structurels et fonctionnels entre les différentes collectivités territoriales (sous équipement, enclavement, manque d’infrastructures, etc.).

D’après cette lecture, il en résulte que plusieurs éléments ont impacté le marché financier en général et celui immobilier en particulier. Néanmoins, les perspectives de ce secteur dépendent de la situation économique nécessitant une nouvelle stratégie de relance de la part de l’ensemble des acteurs qui doivent se doter de la vigilance dans l’élaboration de stratégies innovantes et efficientes.
Le volet fiscal, notamment la fiscalité immobilière à travers son rôle stratégique dans la politique foncière, doit être inscrite dans le cadre de cette perspective de relance. Un sujet qui fera l’objet de notre prochain atelier de formation intitulé ‘’vers une fiscalité immobilière simple, digitale et efficiente’’ programmé le 24 juin 2022 à Sofitel tour blanche à Casablanca, soyez au rendez-vous !!

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