Les OPCI au Maroc


Les OPCI au Maroc

Les OPCI au Maroc

Dans l’optique du développement et du renforcement de son marché des capitaux, le Maroc a lancé de nouveaux instruments financiers au service des entreprises, investisseurs et épargnants, à savoir, les Organismes de Placement Collectif Immobilier (OPCI). Le Royaume est ainsi l’un des premiers pays africains à avoir adopté ce nouvel format d’investissement. 

Que veut dire Organisme de Placement Collectif Immobilier (OPCI) ? 

Un OPCI s’agit d’un nouveau véhicule d’investissement dans l’immobilier (professionnel notamment à usage locatif) et actifs financiers, réglementé par un régime juridique instauré par la loi 70-14 qui permet à un ensemble d’investisseurs, professionnels aussi que particuliers, de mettre en commun leurs capitaux en vue de les réinvestir dans l’immobilier professionnel locatif ; juridiquement les OPCI sont des Fonds de Placement Immobilier (FPI) ou des Sociétés de Placement Immobilier (SPI), à noter qu’un FPI est une copropriété d’actifs et non pas une personne morale, il ne constitue ni une société civile, ni une société en participation, tandis que la SPI est constituée sous forme de société anonyme à capital variable. 

Au Maroc, on distingue deux catégories d’OPCI qui peuvent prendre la forme juridique soit du FPI ou de la SCI : 

  • OPCI ouvert au grand public : ce sont les OPCI destinés à tous les investisseurs 
  • OPCI-FRA (à règles de fonctionnement allégé) : ce sont des OPCI réservés aux investisseurs qualifiés (les banques, les assurances, les OPCVM, la CDG et les organismes de pension et de retraite tels que définis par la loi 44-12 relative à l’appel public à l’épargne). 

De quoi se compose l’actif d’un OPCI ? 

Selon les 3 quotas imposés par l’article 27 de la loi 70-14, l’actif d’un OPCI se compose comme suit : 

  • Quota d’actifs immobiliers : au moins 60% de l’actif ; 
  • Quota de liquidités : au moins 10% de l’actif ; 
  • Quota des terrains non bâtis et des actifs en construction : au plus 20% du total des biens immeubles. 

De quels avantages bénéficient les investisseurs en OPCI ? 

En investissant dans les OPCI, l’investisseur peut bénéficier d’un certain nombre d’avantages tels que : 

  • L’investissement dans des véhicules régulés par une autorité de tutelle (AMMC) ; 
  • Le financement et refinancement des actifs locatifs ; 
  • La transformation des liquides des actifs immobiliers en non liquides de par leur nature à travers un transfert des actifs aux OPCI ; 
  • La revalorisation du portefeuille à la juste valeur permettant de réaliser des plus-values importantes fiscalement exonérées ; 
  • L’amélioration de la rentabilité globale des actifs à travers la cession des actifs locatifs peu rentables permettant le développement de nouveaux actifs locatifs ; 
  • L’optimisation du résultat net à travers les actifs locatifs d’un OPCI ; 
  • Le transfert de la gestion immobilière à des sociétés de gestion expertes en la matière. 

En outre, les OPCI sont privilégiés fiscalement ; ils bénéficient de plusieurs avantages fiscaux :  

  • Exonération de l’impôt pour les plus-values au moment de l’apport pour les biens immeubles ; 
  • Exonération des droits d’enregistrement sur apport en numéraire ou en nature ; 
  • Paiement de l’impôt lors de la cession partielle ou totale des titres avec un abattement de 50% ; 
  • Exonération au titre de l’Impôt sur les Sociétés sur le résultat réalisé par l’OPCI ; 
  • Exonération de la retenue à la source (RAS) sur les dividendes, intérêts et produits similaires perçus par l’OPCI ;  
  • Abattement de 60 % sur l’IS au taux standard pour les Dividendes perçus par les sociétés et de 85 % pour les particuliers au titre de la (RAS) ; 
  • Exonération des droits d’enregistrement au titre des opérations de souscriptions et de rachats. 

Quel est l’impact des OPCI sur le secteur immobilier marocain ? 

Les OPCI permettent d’accroître de nouvelles ressources pour les orienter vers l’immobilier et cela, contribue à sa dynamisation. Il s’agit de l’écoulement des stocks non vendus des plateaux de bureaux et de la création des nouvelles zones d’activité et de logistique, de l’amélioration de la transparence des diverses transactions immobilières dans la mesure où ces celles-ci seront réalisées selon le standard des véhicules réglementés et contrôlées par des autorités compétentes ; ils enrichissent les offres locatives de l’immobilier professionnel sur le marché (bureaux, centres commerciaux, unités industrielles, unités hôtelières, …) et offrent au marché immobilier locatif des immeubles conformes aux normes en vigueur et aux exigences des entreprises. 

Rédigé par Samah Najmi

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